규제지역 김포·남양주에서 '구멍' 찾아낸 투자자들

규제지역 제도가 올해 최대 위기를 맞았다. 전국 111곳이 조정대상지역으로 지정되는 사태를 맞았다. 예외지역도 많아 규제를 정확히 아는 사람은 투기꾼 밖에 없다는 말까지 나온다. 집값 다 오른뒤 뒤늦게 규제하기 때문에 약발도 떨어졌다. 정부와 전문가들 모두 문제점을 알면서도 대안을 내놓지 못하고 있다. 규제지역의 한계와 실현 가능한 대안을 고민해봤다.

김포 조정지역 지정 후 통진읍 호가 3000만원↑ ━ 26일 국토교통부 아파트실거래가공개시스템에 따르면 김포시가 조정대상지역으로 지정된 지난달 19일 이후부터 이날까지 김포시에서 가장 많이 거래된 아파트는 통진읍 마송리 '마송 현대1차'다. 이 단지는 이 기간 12건 거래되면서 김포 대장주로 꼽히는 장기동 '한강센트럴자이1단지'의 거래량 10건을 웃돌았다. 전용 집값 상승세도 눈에 띈다. 전용 84㎡는 지난 8일 2억3000만원(4층)에 거래되면서 신고가를 썼다. 현재 단 하나 나와있는 매물은 호가가 2억7000만원(저층)까지 오른 상황이다. 통진읍 소재 또다른 단지인 도시리 '백석신일해피트리' 역시 이 기간 7건 계약되며 거래량이 급격히 늘었다. 지난 10월까지 1억원 후반대에 거래되다 지난 7일 2억2700만원(8층)에 팔리며 최고가를 기록했다. 현재 같은 면적 매물 호가는 2억5000만~2억7000만원이다. 인근 A중개업소는 "통진읍 일대는 김포에서 유일한 비조정지역이라는 이유만으로도 투자자들의 관심을 얻고 있다"며 "집주인들도 상승 분위기에 이달 들어 호가를 2000만~3000만원씩 상향 조정했다"고 말했다. 통진읍은 김포 안에서도 서울과 가장 많이 떨어져있어 외면 받았던 지역이다. 앞서 6·17 대책에 따른 풍선효과로 김포 아파트 가격이 급등했을 때도 통진읍 시세는 크게 움직이지 않았다. KB부동산에 따르면 지난 6월부터 11월까지 5개월 간 김포시 아파트 평균 매매가는 33% 상승했지만 같은 기간 통진읍 상승률은 0.5%에 그쳤다. 정부가 11·19 대책에서 김포를 조정대상지역으로 지정하며 통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 등을 제외한 것도 이런 이유에서다. 그러나 아파트가 없는 대곶면, 월곶면, 하성면 등과 달리 통진읍은 이미 5개 아파트 단지가 들어서 있고 내년부터 2023년까지 3개 단지가 잇따라 입주할 예정이어서 풍선효과가 나타나고 있는 것이다. ━ 남양주 화도읍 아파트도 5개월 만에 50% 뛰어 ━ 이런 현상은 일찍이 남양주에서 먼저 발생했다. 정부는 6·17 대책에서 남양주를 조정대상지역으로 지정하면서 화도읍, 수동면, 조안면을 제외했다. 수동면과 조안면에는 아파트가 없지만 화도읍은 마석역 일대 마석택지개발지구가 조성돼 신축 단지가 밀집한 지역이어서 풍선효과가 나타났다. 실제로 남양주 화도읍 아파트가격은 대책 이후 상승폭을 확대했다. 지난 1월부터 6월까지 6개월간 약 3% 상승하는 데 그쳤지만 6월부터 11월까지 5개월 간에는 24% 가량 뛰었다. 이 기간 동안 총 174건 거래된 묵현리 '남양주두산위브트레지움'은 전용 59㎡는 지난달 26일 3억4000만원(25층)에 신고가 거래됐다. 6·17 대책 전보다 1억원 가량 오른 가격으로 상승률은 50%에 육박한다. 같은 단지 전용 84㎡는 지난 10월 말 4억8000만원(23층)에 팔리며 5억원 대 진입을 목전에 두고 있다. 한편, 정부는 최근 12·17 대책에서 전국 37곳을 규제지역으로 지정했다. 전국 조정대상지역은 111곳, 투기과열지구는 49곳으로 늘었다.